Prečo má jeden byt viac výmer
Ten istý byt môže mať v inzeráte 72 m², v zmluve 65 m² a v znaleckom posudku 68 m², a nikto nemusí klamať. Každé číslo totiž počíta s inými časťami bytu. Pri bežnom byte záväzne definuje zákon len podlahovú plochu; úžitková plocha je hlavne pojem z realitnej praxe.
V tomto článku vysvetľujeme, čo sa do ktorej plochy ráta, prečo sa čísla líšia a ako si ich pri kúpe overiť, aby ste neplatili za metre, ktoré v byte nie sú.
Podlahová plocha: čo sa ráta a čo nie
Podlahová plocha bytu je plocha všetkých miestností bytu vrátane príslušenstva, ale bez balkóna, lodžie a spoločnej terasy. Takto ju definuje zákon o vlastníctve bytov (č. 182/1993 Z. z., § 2). Terasa, ktorá nie je spoločnou časťou domu a patrí len k vášmu bytu, sa však do podlahovej plochy zarátava. Toto číslo nájdete v zmluve o prevode bytu a počíta sa z neho váš podiel na spoločných častiach domu.
Započítava sa:
- všetky izby, kuchyňa, chodba a predsieň v byte,
- kúpeľňa, WC, špajza, šatník, komora,
- príslušenstvo bytu mimo neho, napríklad pivnica, ak je v zmluve vedená ako príslušenstvo bytu.
Nezapočítava sa:
- balkón, lodžia a terasa, ktorá je spoločnou časťou domu,
- spoločné priestory domu: chodba, schodisko, sušiareň, kočikáreň.
Pozor na výnimku: pri štátom podporovanej výstavbe nájomných bytov (zákon č. 443/2010 Z. z.) sa do podlahovej plochy balkóny, lodžie a terasy naopak zarátavajú. Ten istý pojem tak v dvoch zákonoch znamená niečo iné. Pri bežnej kúpe bytu platí definícia zo zákona o vlastníctve bytov.
Úžitková plocha: čo to je
Úžitková plocha je podlahová plocha plus balkón, lodžia, terasa, niekedy aj pivnica alebo komora mimo bytu. Pre byty ju slovenský zákon nedefinuje, je to zaužívaný pojem z realitnej praxe. Preto si každý predávajúci alebo portál môže do nej zarátať niečo iné.
V inzerátoch sa uvádza často, pretože je to väčšie číslo a byt pôsobí priestrannejšie. Nie je to podvod, kým je jasne povedané, čo obsahuje. Problém nastáva, keď inzerát napíše len „72 m²“ a kupujúci predpokladá, že toľko má obytného priestoru.
Typicky obsahuje:
- celú podlahovú plochu bytu,
- balkón, lodžiu alebo terasu (často v plnej výmere),
- niekedy pivnicu, ak patrí k bytu,
- pri rodinných domoch aj podkrovie, garáž, technickú miestnosť či zimnú záhradu.
Ak vidíte v inzeráte len jedno číslo, opýtajte sa: „Je to podlahová plocha podľa zmluvy, alebo vrátane balkóna a pivnice?“ Dobrý maklér vám odpovie hneď a ukáže zdroj.
Čo patrí do ktorej plochy
Najväčší rozdiel medzi plochami robí balkón, lodžia, terasa a pivnica. Tabuľka ukazuje bežnú prax pri byte.
| Časť bytu | Podlahová plocha (zákon 182/1993) | Úžitková plocha (inzeráty) | Obytná plocha |
|---|---|---|---|
| Izby | áno | áno | áno |
| Kuchyňa | áno | áno | len ak je väčšia ako 12 m² |
| Chodba, predsieň | áno | áno | nie |
| Kúpeľňa, WC | áno | áno | nie |
| Špajza, šatník, komora v byte | áno | áno | nie |
| Balkón, lodžia, spoločná terasa | nie | spravidla áno | nie |
| Terasa patriaca len k bytu | áno | áno | nie |
| Pivnica patriaca k bytu | áno, ak je v zmluve príslušenstvom bytu | často áno | nie |
| Spoločná chodba a schodisko domu | nie | nie | nie |
Ďalšie plochy, s ktorými sa stretnete
Okrem podlahovej a úžitkovej plochy narazíte pri nehnuteľnostiach na niekoľko ďalších pojmov. Každý slúži na iný účel.
Obytná plocha. Len miestnosti určené na bývanie: izby a kuchyňa väčšia ako 12 m². Presnú definíciu má zákon o dotáciách na rozvoj bývania a o sociálnom bývaní (č. 443/2010 Z. z.): obytná miestnosť má aspoň 8 m², priame denné svetlo a vetranie. Chodba, kúpeľňa ani malá kuchyňa sa nerátajú. Hodí sa na porovnanie, koľko „naozaj žijúceho“ priestoru byt má.
Plocha pre fond opráv. Váš podiel na spoločných častiach domu sa počíta z podlahovej plochy. Ak máte balkón, lodžiu alebo terasu, zarátava sa k tomu ešte 25 % ich plochy. Preto byt s veľkou terasou platí do fondu opráv o niečo viac.
Plocha pre daň z nehnuteľnosti. Daň z bytu sa platí z výmery podlahovej plochy v m². Sadzbu určuje obec vo svojom všeobecne záväznom nariadení.
Zastavaná plocha. Pri rodinnom dome je to plocha, ktorú dom zaberá na pozemku (pôdorys stavby po vonkajšom obvode stien). Na liste vlastníctva sa pozemok pod domom vedie ako druh „zastavaná plocha a nádvorie“, čo však zahŕňa aj dvor a chodníky. S veľkosťou bývania to nemá nič spoločné.
Celková plocha. Nejednoznačný pojem z inzerátov. Môže znamenať úžitkovú plochu, ale aj plochu vrátane pivnice, garáže či podkrovia. Bez vysvetlenia ho neberte ako fakt.
Výmera pozemku. Pri dome sa uvádza zvlášť a overíte ju na liste vlastníctva. K ploche domu sa nikdy nepripočítava.
Ako sa v tom vyznať pri kúpe
Porovnávajte byty vždy podľa podlahovej plochy a cenu za m² počítajte z nej. Inak porovnávate jablká s hruškami.
Príklad: 3-izbový byt za 180 000 €
| Miestnosť | Výmera |
|---|---|
| Obývacia izba | 20,0 m² |
| Spálňa | 14,0 m² |
| Detská izba | 11,0 m² |
| Kuchyňa | 9,0 m² |
| Chodba | 6,0 m² |
| Kúpeľňa | 4,5 m² |
| WC | 1,5 m² |
| Špajza | 1,0 m² |
| Lodžia | 6,0 m² |
| Pivnica | 3,0 m² |
Z toho istého bytu vyjdú štyri rôzne čísla:
| Plocha | Čo obsahuje | Výmera | Cena za m² |
|---|---|---|---|
| Úžitková | všetko vrátane lodžie a pivnice | 76,0 m² | 2 368 € |
| Pre fond opráv | podlahová + 25 % lodžie | 68,5 m² | – |
| Podlahová | miestnosti bytu bez lodžie (pivnica tu nie je príslušenstvom) | 67,0 m² | 2 687 € |
| Obytná | len tri izby (kuchyňa má menej ako 12 m²) | 45,0 m² | – |
Rozdiel v cene za m² je vyše 300 €. Ak jeden byt inzerujú s úžitkovou a druhý s podlahovou plochou, ten prvý pôsobí lacnejšie, hoci nemusí byť.
Kde nájdete správne číslo:
- Zmluva o prevode vlastníctva bytu alebo predchádzajúca kúpna zmluva: tu je podlahová plocha podľa zákona.
- Vyhlásenie vlastníka bytového domu: obsahuje výmery všetkých bytov v dome.
- Pôdorys z projektovej dokumentácie pri novostavbe: má výmery jednotlivých miestností.
- Správca domu: podľa akej plochy vám počíta zálohy a fond opráv.
List vlastníctva bytu výmeru bytu spravidla neuvádza. Nájdete na ňom číslo bytu a váš podiel na spoločných častiach domu.
Na čo si dať pozor:
- Podkrovné byty so šikmými stropmi: časť plochy s nízkym stropom je síce v pôdoryse, ale reálne nepoužiteľná. Pýtajte sa, koľko plochy reálne využijete.
- Novostavby: v zmluve o budúcej zmluve si nechajte zapísať, akú odchýlku výmery akceptujete (napr. do 2 %) a čo sa stane pri väčšej.
- Zasklená lodžia sa nestáva izbou. Do podlahovej plochy sa ráta, len ak by bola stavebne zmenená a skolaudovaná ako miestnosť bytu.
- Rodinný dom: nemiešajte úžitkovú plochu domu s výmerou pozemku ani so zastavanou plochou.
Záver
Podlahová plocha je jediné záväzné číslo pri byte: je v zmluve, platí sa z nej daň a určuje váš podiel v dome. Úžitková plocha je užitočná informácia navyše, ale vždy sa pýtajte, čo presne obsahuje. A cenu za m² porovnávajte len medzi rovnakými plochami.
Článok má informačný charakter. Pri konkrétnej kúpe si výmery overte v zmluve o prevode bytu, vo vyhlásení vlastníka alebo u správcu domu.