Tento článok nadväzuje na List vlastníctva: základy, kde nájdete aj interaktívny vzor skutočného LV. Tu si prejdeme veci, na ktoré sa pri kúpe aj predaji v praxi naozaj naráža.
Hlavička a druh výpisu
- Úplný a čiastočný výpis. Úplný obsahuje všetko, čo je na LV. Čiastočný len vybrané nehnuteľnosti alebo časti. Pri kúpe vždy chcite výpis, ktorý obsahuje všetko, čo kupujete, aby vám nič neušlo.
- Číslo LV + katastrálne územie spolu jednoznačne určujú list. Samotné číslo LV nestačí.
Časť A do hĺbky
- Register C a E. Register C je súčasná katastrálna mapa. Register E sú pôvodné parcely z pozemkových kníh, ktoré sa v teréne často nezhodujú so súčasným stavom; ich hranice a výmera nie sú právne záväzné. Ak kupujete pozemok registra E, počítajte s tým, že skutočnosť sa môže líšiť, a niekedy bude treba geometrický plán.
- Výmera parcely je údaj z katastra. Pri starších zameraniach sa od skutočnosti môže líšiť o niekoľko m², pri registri E aj výrazne.
- Druh pozemku nie je formalita. Na ornej pôde, záhrade či lesnom pozemku nepostavíte dom len tak. Najprv je potrebné vyňatie z pôdneho fondu a súlad s územným plánom.
- Spôsob využívania pozemku je uvedený kódom a spresňuje, na čo pozemok slúži (napríklad pozemok pod stavbou, komunikácia, dvor).
- Umiestnenie pozemku: v zastavanom území obce alebo mimo neho. Pozemok mimo zastavaného územia sa stavebne využíva oveľa ťažšie.
- Chránená nehnuteľnosť (kultúrna pamiatka, chránené územie, ochranné pásmo) je uvedená kódom. Pri rekonštrukcii alebo stavbe to znamená povolenia navyše a niekedy aj obmedzenia, čo s nehnuteľnosťou smiete robiť.
- Stavba a pozemok pod ňou. Skontrolujte, či dom stojí na pozemku toho istého vlastníka. Ak pozemok patrí niekomu inému, kupujete dom bez pozemku a za jeho užívanie sa môže platiť.
- Prístup k nehnuteľnosti. Pozrite si na mape, po ktorých parcelách vedie cesta k domu a komu patria. Súkromná cesta suseda bez vecného bremena je častý zdroj sporov.
- Stavba chýbajúca na LV. Garáž, prístavba či chata, ktorá v skutočnosti stojí, ale na LV nie je, sa právne nepredáva ako stavba. Treba ju najprv zlegalizovať a zapísať.
- Nezaložený LV. Pri niektorých parcelách (najmä registra E) LV vôbec neexistuje alebo je vlastník neznámy. Takéto pozemky spravuje Slovenský pozemkový fond a ich kúpa je samostatná kapitola.
Časť B do hĺbky
- Identita vlastníka. Porovnajte meno a dátum narodenia s občianskym preukazom. Adresa na LV môže byť stará, to nevadí. Nesedieť však nesmie meno a dátum narodenia.
- Všetci spoluvlastníci musia podpísať. Ak je ich päť a jeden žije v zahraničí, rátajte s tým od začiatku: podpis na zmluve musí byť úradne overený, v zahraničí na ambasáde alebo u miestneho notára s potrebným overením.
- BSM: predávajú obaja manželia, aj keď sa s vami rozpráva len jeden. Po rozvode ostáva BSM na LV, kým nie je vyporiadané. Predávať potom musia obaja bývalí manželia, alebo treba najprv doložiť vyporiadanie.
- Dar a dedičstvo: nehnuteľnosť nadobudnutá darom alebo dedičstvom počas manželstva do BSM nepatrí. Na LV je potom len jeden z manželov a predáva sám.
- Titul nadobudnutia prezradí históriu. Čerstvé dedičstvo, darovanie alebo vyporiadanie BSM sú bežné, ale oplatí sa vedieť, či je všetko právoplatne uzavreté.
- Zomrelý vlastník. Ak je na LV človek, ktorý už nežije, nehnuteľnosť nikto nepredá, kým neskončí dedičské konanie a dedičia nie sú zapísaní.
- Maloletý vlastník. Ak je spoluvlastníkom dieťa, rodičia za neho nemôžu podpísať len tak. Predaj musí schváliť súd, čo trvá týždne až mesiace.
- Firma ako vlastník. Overte vo výpise z obchodného registra, kto je konateľ a či môže podpisovať sám.
- Byty a podiely. Byt je na LV uvedený s číslom vchodu, poschodia a bytu a so spoluvlastníckym podielom na spoločných častiach domu, napríklad 46/10000. Tento zlomok vyjadruje pomer veľkosti bytu k celému domu. Výmeru bytu v m² na LV nenájdete.
- Pozemok pod domom a okolo neho nemusí byť na tom istom LV. Pri bytoch často vlastníte podiel na pozemku pod domom, ale dvor, parkovisko či chodník patria mestu alebo niekomu inému.
- Nebytové priestory, pivnice, garážové státia môžu byť zapísané samostatne. Ak sú súčasťou predaja, musia byť v zmluve uvedené rovnako ako na LV.
Časť C do hĺbky
- Záložné právo v prospech banky. Zápis uvádza banku a číslo konania, podľa ktorého si viete dohľadať zmluvu. Pri predaji je bežné: kupujúci (často cez svoju banku) zaplatí časť kúpnej ceny priamo na vyplatenie úveru predávajúceho, banka vydá potvrdenie o splatení a záložné právo sa vymaže. Celé sa to dá urobiť bezpečne cez notársku alebo bankovú úschovu.
- Viac záložných práv. Na jednej nehnuteľnosti ich môže byť viac, napríklad hypotéka a k nej úver zo stavebného sporenia. Vyriešiť treba všetky.
- Zákonné záložné právo v prospech vlastníkov bytov. Pri bytoch v bytových domoch úplne bežné. Zabezpečuje platby do fondu opráv a pri predaji sa nevymazáva. Dôvod na obavy to nie je.
- Exekučné záložné právo a poznámka o začatí exekúcie. Tu spozornite. Vlastník s nehnuteľnosťou počas exekúcie nemôže voľne nakladať a predaj potrebuje súčinnosť exekútora. Dá sa to urobiť, ale presne podľa postupu, inak riskujete, že zaplatíte a nehnuteľnosť nedostanete.
- Záložné právo štátu, obce či poisťovne (napríklad za nedoplatky na daniach alebo odvodoch). Rieši sa podobne ako exekúcia: dlh sa musí vyplatiť a záložné právo vymazať.
- Predkupné právo. Niekto má prednostné právo nehnuteľnosť kúpiť. Pred predajom mu ju treba ponúknuť, alebo si od neho zaobstarať písomné vzdanie sa práva.
- Obmedzenia v prospech obce. Pri bytoch kedysi odkúpených od mesta alebo obce môže byť zapísané predkupné právo či iné obmedzenie v prospech obce. Pred predajom sa treba s obcou vysporiadať.
- Zákaz scudzenia alebo zaťaženia. Vlastník nehnuteľnosť bez súhlasu oprávneného nesmie predať ani zaťažiť. Súhlas musí byť písomný a predložený katastru.
- Poznámky môžu byť informatívne, alebo obmedzujúce. Obmedzujúce sú napríklad poznámka o súdnom spore, o konaní o určenie vlastníctva alebo o konkurze. Informatívna je neškodná, obmedzujúca je signál zastaviť sa a zistiť viac.
Vecné bremeno vs. ťarcha
„Ťarcha“ je súhrnné slovo pre všetko, čo obmedzuje vlastníka. Vecné bremeno je jeden jej druh: niekto iný smie nehnuteľnosť nejako používať, alebo vlastník niečo musí strpieť či urobiť.
- Spojené s inou nehnuteľnosťou (in rem) – napríklad právo prechodu a prejazdu cez susedov pozemok, právo viesť cez pozemok prípojku. Na LV je uvedené „v prospech vlastníka parcely č. …“. Prechádza na každého ďalšieho vlastníka a predajom nezanikne.
- Spojené s konkrétnou osobou (in personam) – typicky doživotné právo bývania pre rodiča. Kým ten človek žije, bremeno trvá, aj keď byt kúpite. Zaniká jeho smrťou a vymaže sa na základe úmrtného listu.
Vecné bremeno môže byť bezodplatné aj odplatné a dá sa zrušiť dohodou s oprávneným. Nemusí byť problém, prechod k vlastnej garáži vás skôr poteší. Musíte však presne vedieť, čo hovorí.
Kde zistiť presné znenie. LV obsahuje len skrátený zápis. Úplné znenie vecného bremena, záložnej zmluvy či inej listiny je v zbierke listín katastra. Kópiu si viete vyžiadať na katastrálnom odbore.
Plomba podrobnejšie
Plomba znamená, že na kataster prišla listina a prebieha konanie. Písmeno pred číslom napovie, o aké konanie ide:
- V – vklad (napríklad kúpna zmluva, záložná zmluva, zriadenie vecného bremena),
- Z – záznam (napríklad dedičstvo, rozhodnutie súdu, výmaz záložného práva),
- P – poznámka (napríklad exekúcia, súdny spor),
- X – oprava chyby v katastri.
Pri bežnom predaji sa plomba objaví po podaní návrhu na vklad a zmizne po jeho povolení. Ak ju však vidíte na nehnuteľnosti, ktorú ešte len kupujete, a predávajúci nevie vysvetliť, o čo ide, je to dôvod zastaviť sa.
Čo na LV nenájdete
Čistý LV ešte neznamená bezproblémovú nehnuteľnosť. Niektoré veci tam jednoducho nie sú:
- Nájomné zmluvy. Ak je byt prenajatý, nájomca predajom automaticky neodchádza.
- Dlhy voči správcovi alebo spoločenstvu vlastníkov. Pri byte si vyžiadajte potvrdenie o nedoplatkoch od správcu.
- Nedoplatky na energiách a daniach, kým z nich nevznikne záložné právo.
- Výmera bytu. Tú hľadajte v zmluve o prevode alebo v projektovej dokumentácii.
- Vedenia a ochranné pásma zo zákona. Elektrické vedenie, plynovod či vodovod cez pozemok môžu vecné bremeno založiť priamo zo zákona, bez zápisu na LV. Pri pozemku sa oplatí pozrieť aj mapu sietí.
- Skutočný stav v teréne. Plot nemusí stáť na hranici parcely. Porovnajte katastrálnu mapu so skutočnosťou, pri pochybnostiach rozhodne geodet.
- Stavebné úpravy. Či bola prestavba bytu alebo nadstavba domu povolená, LV nepovie. To overíte na stavebnom úrade.
- Územný plán. Čo sa smie na pozemku alebo v okolí postaviť, zistíte na obci alebo v územnom pláne, nie na LV.
Kontrolný zoznam pred kúpou
- Úplný a aktuálny výpis LV.
- Vlastníci sedia s dokladmi totožnosti, podpisujú všetci.
- Časť C: viete, čo znamená každý zápis, a viete, ako sa vyrieši.
- Žiadna nevysvetlená plomba.
- Stavby na LV sedia so skutočnosťou, pozemok pod stavbou aj prístup sú v poriadku.
- Overené aj to, čo na LV nie je: nájom, nedoplatky, siete, povolenia.
- Tesne pred podpisom ešte raz skontrolovaný LV.
Na záver
Ak niečomu na LV nerozumiete, pokojne mi ho pošlite, pozrieme sa naň spolu.